עקבו אחרינו ב:
19/09/2017
מבזקי חדשות

עסקים ונדל"ן

המדריך למשקיע המתחיל

נדל"ן וטכנולוגיה // אסף נבות (05/07/2017)

שלוש נקודות חשובות שצריך לזכור לפני שרוכשים נכס להשכרה

הישארו מעודכנים! הירשמו לניוזלטר או עקבו אחרינו ב:
ישראלים אוהבים להשקיע בנדל"ן לשם השכרה, זה לא סוד. אך לא לכולם יש את הכישרון או המזל בזיהוי ובניהול הזדמנויות. בנוסף, מסתמן שרבים מה"מייעצים בנושא" מסתמכים על מקורות מפוקפקים במקרה הטוב, ונגועים באינטרסים זרים במקרה הרע.

אם אתם משקיעים חכמים, כדאי לדעת ששוק השכירות בלונדון הוא אטרקטיבי במיוחד, וזאת לאור הריבית הנמוכה ועלייתו של ה־Generation Rent (העלייה הצפויה באחוז השוכרים הפרטיים בלונדון - מ־23.7% מהאוכלוסייה ב־2011 ועד ל־35% ב־2021).

חשוב לזכור שהערך שנוצר בקניית נכס להשכרה נובע משלושה גורמים נפרדים: קניית נכס מתחת לשוויו (buy low sell high), עליית שווי הנכס לאורך זמן והתשואה השוטפת משכירות. משקיע שיבלבל לדוגמה בין קנייה במחיר נמוך לבין עלייה בשווי עלול להתפתות לקנות נכס זול, אך ייתכן שלאורך זמן ערכו יצמח באחוז גידול נמוך בלבד.

קניית נכס מתחת לשוויו - המפתח לרכישה במחיר נמוך, מעבר להתמקחות ולהבנה טובה של מחירי השוק המקומי, הוא תזמון. מוכר שקונה נכס נפרד בשרשור (Chain), או שעסקת המכירה הקודמת לא צלחה, יהיה בסבירות גבוהה מוכן למכור במחיר נמוך יותר עבור עסקה ודאית. לפי האתר Rightmove, בשנת 2016 נקנו נכסים בממוצע של כ־14% מתחת למחירם, כשחלק מהסיבות לכך קשורות לחוסר הוודאות הפוליטית, הברקסיט והבחירות.

עליית שווי הנכס לאורך זמן - עלייה בשווי אינה ודאית והיא תלויה במצב הבית בקנייתו ובמכירתו, ובמיקום הנבחר. זיהוי פוטנציאל להשבחת הנכס (כגון אישורי בנייה או הרחבות דומות שבוצעו באותו הרחוב), או שינויי תשתית מתוכננים באזור (לדוגמה, הרחבת קו רכבת סמוך) הם אינדיקטורים טובים לעליית ערך אפשרית. אתרים כגון Realyse או Property Detective יסייעו לכם עם מידע חיוני בנושא.

התשואה השוטפת משכירות - ההכנסה מהשכרת הנכס נמצאת בשליטתכם יותר מאשר שני הגורמים האחרים. השליטה מתחילה כמובן בבחירת האזור, בו הנכס מיועד להשכרה. לדוגמה, צוות המחקר של Home Made ניתח ומצא שתשואת השכירות מדירת שני חדרים בגולדרס גרין הייתה בממוצע 2.5% ב־2016, בעוד שנכס דומה בווימבלדון נשא כ־4% תשואה שנתית – פער שנראה קטן, אך לאורך עשר שנים מסתכם בלמעלה מ־100,000 פאונד עבור דירה ממוצעת.


תשואה של 4% לעומת 2.5% בגולדרס גרין. בית בווימבלדון. צילום: Shutterstock


אם בוחרים בסוכנות תיווך מסורתית, עמלת ההשכרה לסוכנות התיווך הינה משמעותית ביותר – 8% עד 12% אחוזים משכר הדירה השנתי – בעיקר לאור העובדה שמשך השכירות הממוצע בלונדון הוא רק כ־20 חודשים. התמקחות לגבי התנאים הללו יכולה להוריד את העמלה בכ־50%, ולחסוך אלפי פאונדים בשנה.

בנוסף, נושא תחזוקת הבית מועד גם הוא לפורענות, ומומלץ לקיים בדיקת מלאי (Inventory) בתחילת ובסיום כל תקופת שכירות. כל בעל בית מנוסה יעיד שעדיפים דיירים אחראים שמתחזקים את הנכס מאשר אלו שיכלו לשלם את שכר הדירה הגבוה ביותר.

לסיכום, השקעות בתחום ה־Buy to Let נחשבות עדיין להשקעות הסולידיות בשוק המקומי, ואיתן מומלץ לחשוב בקפידה לגבי קניית והשכרת הנכס, על מנת לממש את הפוטנציאל הגלום בו.

* אסף נבות הוא מייסד ומנכ"ל Home Made - סטארט־אפ טכנולוגי מהפכני המאפשר לבעלי בתים בלונדון שירות מלא של סוכנויות תיווך "מסורתיות" במחיר נמוך ביותר של כ־30%-10% מהעלות הנהוגה בסוכנויות אלו.

* כתבה שיווקית

תגובות

כל הנאמר בתגובות הוא בגדר דעות הגולשים בלבד ועל אחריותם. נא להשתמש בשפה נקייה ותרבותית. במידה ואתם נתקלים בתגובה לא מכובדת, אנא הודיעו לנו על כך בעמוד המשוב.

שלח תגובה לכתבה

שם:

תוכן התגובה:


* אנא הגיבו באופן ענייני ולא פוגע, שיכבד את האתר ומבקריו.

אירועים קרובים

Sigur Ros
19/09/2017 מופע מיוחד של "סיגור רוס"' שיתקיים ללא להקת חימום, ובמקום זא...
War Whores
24/09/2017 הבמאי אור בן־עזרא מעלה את "זונות מלחמה" בסגנון "תיאטרון ערום...
כמו בבית: מיוחד לחגי תשרי
25/09/2017 מפגש משפחות מוזיקלי בעברית כמו בבית, שהפעם חוגג את חגי תשרי ...
The National
25/09/2017 "דה נשיונל", להקת האינדי רוק האמריקאית, תופיע קצת אחרי שייצא...
Young Frankenstein
28/09/2017 הפרודיה הקלאסית של מל ברוקס מ־1974 על הסיפור הנודע של פרנקנש...

ציוצים אחרונים

    המהדורה הדיגיטלית

    Lev Properties
    מתמחים בהשבחת נכסים ובניית פורטפוליו למש...
    HOMY - דואגים לנכס שלך
    גר בבריטניה? יש לך נ...
    Kings Removals
    אנחנו מתמחים בשירותי אריזה והובלה לישראל...
    Get Me In
    GET ME IN! is the UK’s leading ticket re...
    לוטוס קליניק
    טיפולים קוסמטיים בשימוש במוצרים של חברת ...
    מורה עזר בחשבון מדעים עברית ועוד, לכל הגילאים
    מיקי, בוגר מדעים ביו...
    מרכז הקבלה מחפש עובדים!
    המרכז לקבלה בלונדון ...
    חברת הנדל"ן Home10.us מחפשת אנשי מכירות
    חברת הנדל"ן . HOME10...
    Ivrit Teacher for Kerem School
    Kerem School looking...
    דרושים/ות מאבטחים/ות
    דרושים/ות מאבטחים/ות לחברת אבטחה בלונדון...
    שם:
    דוא"ל:
    אני קורא עברית
    I Read English
    אני מעוניין לקבל מידע מצד שלישי